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2014年市住建局城市建设和管理课题调研专刊十七(政府投资项目施工图预算提质增速及造价预控的尝试与做法)

来源:- 时间:2014-11-18 14:50:00 作者:- 阅读 3494 次

衢州住房和城乡建设信息

2014〕第88

衢州市住房和城乡建设局办公室编   二〇一四年十一月十七日 

2014年市住建局城市建设和管理课题调研专刊十七 

政府投资项目施工图预算提质增速及造价预控的尝试与做法 

    摘要:施工图预算是政府投资项目建设造价控制极其重要的阶段,在造价各阶段工作中承担着承上启下的作用。提高施工预算编制的质量,加快施工图预算编制速度对后续造价控制和缩短项目招标时间都有着重要的意义。本文就施工图预算提质增速及造价预控的尝试与做法提出了一些看法和操作方法。

    衢州市政府投资项目建设中心承担着大量的政府投资项目(目前主要为房建项目),面对项目多,部分项目投资概算偏紧,造价控制要求高,前期招标时间紧等矛盾,积极探索提高施工图预算编制的质量、加快编制速度以及在施工图阶段积极采取措施进行预控的方法。充分利用项目前期各阶段交叉时间并充分发挥设计、监理、造价咨询等各相关专业协作单位的技术、经验,共同提高施工图预算编制的质量、加快施工图预算的编制速度。积极尝试在施工图预算阶段对整个项目的造价进行预控的方法。

    通过大量的实践及中心近四年来的经验得出,一份施工图预算的好坏有三个主要因素构成:首先是施工图纸的设计深度,其次是造价编制人员的技能水平,另外还有一个重要因素就是预算界定的范围。

    一、施工图预算提质增速的尝试与做法

    (一)提高施工图预算编制深度的首要因素是设计单位需对施工图进行深度设计及表达,并反馈到工程造价中,如何提高施工图纸设计深度满足编制预算的需求,我中心采取以下几点措施:

    1.从设计单位自身抓起,中心总师室专门针对常见设计深度不到位的情况,出台了相关制度及要求,从大的方面避免专业工程设计缺失的问题,如在以前的图纸中经常碰到的专业工程由相关具备资质的专业单位进行设计等情况。

    2.中心合同预算科针对编制招标控制价过程中出现的常见问题,专门针对编制招标控制价出现的通病,向咨询单位提出编制招标控制价的工作方法、程序及工作有关注意事项,对咨询单位实行同一标准进行管理。具体要求如下:

    (1)咨询单位在接到委托编标任务时,指定一名招标控制价项目负责人,负责统筹协调各专业的编标情况。各专业工程标底编制由固定的造价咨询人员完成,不得随意更换,从而利于编标时协调性与完整性。为确保编制进度,规模较大项目相对独立的单体工程可由多名预算人员分别编制,但必须统筹协调到位,保证口径一致。

    (2)编制招标控制价工作正式开展前,必须对拿到的资料进行详细检查,确定编标依据的完整性(包括图审回复、设计变更单、地勘报告等编标资料),仔细查看图纸资料是否满足施工图预算的编制要求,查找设计缺陷。对项目情况初步了解后,必要时提请中心组织召开标前控制价编制交底会议,就具体项目明确编制范围及界限划分。

    (3)造价编制人员在编制说明中必须详细描述本次编标的范围,如明确主体工程与二次装修或其他专业的编制界限等。

    (4)清单特征描述必须准确、完整,参照《浙江省建设工程造价从业人员培训讲义----各专业的工程计价》等造价资料中的范例,避免因清单特征描述偏差或错误造成施工方索赔。

    (5)设计深度不满足编标要求,或设计不明确的应及时提出,并应在正式下达编制任务书之前予以解决,以确保编标进度。对部分设计细节造价人员根据常规处理的情况或者采取特殊处理方法的也应注明,以便合同预算科初审时判断并解决。

    (6)造价咨询单位必须建立造价成果内控机制,编制人、复核人应认真按各自职责对出具的造价成果负责。复核人应针对在录入造价软件中出现的单位错误、数量级别等特别重视,避免因此类错误造成的重大造价影响。

    3.在收到设计单位提供的施工图纸后,一方面积极送相关具备资质的图审机构进行审查,与此同时利用此段时间将设计图纸提供给监理单位和造价咨询单位阅图。项目监理人员从施工角度、现场管理等角度对图纸存在的问题,提出意见与建议,如监理单位应根据该项目的特点,大致预计该项目的施工组织方式,脚手架搭设方式,采取的垂直运输方式等,造价咨询机构相关编制招标控制价人员主要从造价编制角度对图纸中不明情况,向设计提出进一步需明确的情况。各方意见汇总后提交设计单位,在答复图审时一并解决。

    4.在造价编制具体阶段,造价咨询机构人员对修改较大的设计问题基本解决后进行,在具体编制过程中,以书面形式提出设计及业主再次碰到的问题,我中心也以书面形式请设计回复确认或者出设计变更单,需要业主确定的将由业主进行书面确认,当做编制标底依据。

    5.在编制标底过程中,往往有许多材料设备等价格无信息价和定额价,需要多方询价的问题。针对此类情况,一般先请编制人员列出需要询价的材料设备等信息,由专人参照以往类似项目或积累的价格信息提供编标进入标底,对一些大宗的主要特殊设备材料,就组织设计、监理、使用业主等到市场询价或生产厂家咨询。

    6.建设中心针对常用材料采取年度招标等方式进行甲供,既提高效率、节约造价,又能提高所用材料档次的方式。目前已经招标完成并签订合同的主材有洁具、卫浴和室内墙地砖,中标品牌均为同行业内知名品牌,后续将继续将影响工程质量及外观的常用材料进行品牌招标,如电线电缆、灯具等。

    7.在编制标底过程中,提供准确的施工图纸电子版本(如电子版本与蓝图不一致,以蓝图为准),对于编制标底建模提供帮助,利于提高编制标底的速度,特别是我中心实施的房建项目,基于目前各造价咨询单位基本采取电算建模方式,以设计提供的电子版图纸为基础,建模进行算量计算。

    8.针对各方提出问题,如问题较多,采取书面方式还是难以解决的,中心即组织使用业主、设计、控制价编制造价人员、建设中心相关人员召开标底编制交底会,解决需各方共同协商确定的问题,明确控制价编制范围。

    9.针对目前设计单位采用CAD画图,且大部分项目设计单位都在外地的特点;充分利用电子版图纸易于传递,缩短利用时间。但缺点是,由于设计变更多,电子版本图纸需核对确认其准确性。

    10.针对室外配套工程,因与现场场地联系紧密,很多工作内容在图纸中反映不出来,针对这一特点,对室外工程采取现场踏勘的方式进行,减少漏算、少算的情况发生。针对市政管线碰通事宜,需设计结合场地实际情况,与原有市政管线联通。

    二、控制价编制范围的确定

    主要根据设计进度确定,以设计提供的蓝图为基础,结合项目实际情况(如区分是否需要进行二次装修设计等),制定第一次土建发包及后续专业发包的顺序及其范围界定。该条与施工图预算准确性和完整性十分相关,合理的制定土建与后续装修、消防、幕墙、暖通、智能化等专业之间的界限,将有利于节省造价、利于管理,缩短工期;反之,则事倍功半。中心根据目前实际情况制定了衢州市政府投资项目建设中心房建项目招标(发包)顺序及时间节点控制规范文本,结合实际情况制定发包范围。中心结合已发包类似工程经验,制定出工程编标实施范围界限划分的有关规定,供咨询单位在编标时结合每个项目的具体情况进行划分,如有必要,可以组织使用业主、设计、监理、控制价编制造价人员、中心相关人员共同确定确定,并形成会议纪要。我中心房建项目一般界限范围如下:

    (一)各专业工程编标实施范围界线划分

    1.界线划分原则:

    (1)针对规模小、结构简单、无二次装修项目,且施工图纸齐全的情况下,土建、水、电、消防、暖通、智能化、幕墙、室内装修全部进入一个标底,实行施工总承包,标底编制按图纸范围全部进入。室外工程及配电工程单独进行标底工程量清单编制;室内外管线工程界线若图纸没有明确,以定额说明中的原则划分界线。详细范围由标底编制人在工程量清单编制说明中细化明确。

    (2)针对有二次装修项目,土建、幕墙、水、电、消防按图纸全部纳入土建标底工程量清单,如使用单位确认二次装修功能基本不变且不装修吊顶的情况下,电气按照图纸全部进入标底,包括动力配电(暖通、风机等)及照明配电。如使用单位认为二次装修对原来电气需求改动比较大的情况下,电气施工图纸做到楼层配电箱位置,且只进行箱体预埋,箱内元器件不进入标底。待二次装修确定后,配电箱及箱内元器件进入装修标底。

    (3)针对有二次装修,且特别复杂项目,根据施工图出图进度及项目实际情况,结合征询使用单位、监理、造价咨询等单位的意见,具体确定编标范围。

    2.土建专业工程(含部分专业工程)编标范围

    地下部分(如有):

    (1)建筑部分:按设计图纸全部进入,除通往楼上部分的楼梯面层与扶手,即楼梯面层部分至做到结构层,但楼梯底板按建筑图做法全部进入标底。

    (2)结构部分:按照设计图纸进入标底,包括各专业工程(即水、电、暖通、消防、防排烟、智能化等)需在地下室预留的孔洞及预埋管(预留孔洞及预埋管需结合其他各专业图纸确定,在标底中全部进入)。

    (3)消防及防排烟、基坑支护等专业工程全部进入标底。

    (4)空调系统、智能化专业不计入,但相应配电按图全部进入。

    5)人防部分包括平时和战时全部进入标底,但战时水箱、干厕、抗暴挡墙以及设计注明临战转化的内容除外。

地上部分:

    (1)建筑部分:按施工图设计进入标底,外墙按建筑施工图做法做到位(包括幕墙、预埋件、铝合金外窗全部进入标底),内墙按照建筑图做到砂浆分层抹平层,抹灰位置做到梁底;楼地面只做到结构层;天棚全部只做到结构层;但设备间(设备间具体范围请编标单位在编制说明中详细写明)及管道井按图全部施工到位,包括设备间及管道井的地面、墙面、天棚;室内门窗按图预留洞口,部分室内门窗洞口待二次装修时明确,但防火门及防火卷帘门配合装饰工程按图施工到位,进入标底。

    (2)结构部分:按图纸进入标底,所需预埋的各种预埋管、预留洞、口,全部进入。

    (3)空调部分不进入标底;但相应配电部分按电气图进入。

    (4)强电:从配电间低压柜出线开始算起,之前部分不进入本次标底;其他按图纸全部进入到各楼层最后一个分配箱(不包括分配箱和里面的元器件)。分配箱及里面的元器件由装修设计里的电气专业重新出系统。

    (5)水:供水管算至用水设备终端接口处(水龙头、洗脸盆等终端设备不计入内标底,包括其主要附件也不进入);排水主、支管安装按图施工到位,终端卫浴不进入标底(卫浴包括其主要配件也不计入);无负压供水设备不进入标底。

    (6)消防部分按图纸进入标底,招标文件及预算编制说明应予以说明,涉及到需要结合二次装饰工程的终端设备应结合二次装饰工程完成安装,但工程内容计入本次标底。

    (7)防排烟全部按图纸进入标底。

    (8)所有设备基础(包括预埋件)均计入标底,包括空调室外主机基础、各种水箱基础等。

    (9)种植屋面包括到种植土。

    (10)所有管道井封堵(含套管)包含在土建里。

    (11)各专业工程涉及到消防终端安装需与装修结合的设施,如消防应急灯、疏散指示灯等进入标底。

    12)给排水管线室内外界限以建筑外墙皮1.5米为界。

    13)室内内墙虚线部分,内门,吊顶,铺装,洁具不进入土建标底范围内,但室内围护栏杆进入标底。

    14)节能保温工程全部包括。

    15)电梯:电梯部分按照施工图全部进入,具体价格及设备品牌按询价确定。

    3、装修及后续各专业工程编标范围

    1)装修及后续专业工程(弱电、暖通、亮化、配套等)编标范围:除土建专业工程编标范围以外的各专业工程应包含的所有实施内容。

    2)装修及后续各专业工程编标时应仔细核对土建专业工程编制说明,并对照土建工程图纸,查找有无既未计入土建专业工程清单编制范围,又不在装修及后续专业工程图纸范围中体现的内容,避免因编标界线划分造成的缺项漏项或工程量少算。

    3)墙地砖材料、卫浴(含附件)等甲供材料不计主材费,但安装费应按定额计入。

    4)注意专业工程设备(各类主机、泵类等)配电及控制系统是否计算到位。

    5)配电房建筑结构部分、通风排烟、消防部分、各类预埋套管计入土建编标范围,照明、设备基础、电缆沟、柴油发电机、配电房至其他独立建筑开关箱的室外电缆等土建标底范围以外部分均计入供配电编标范围。

    6)室外配套工程应注意室内外衔接及与公共部分的衔接是否到位。检查配套综合管线图纸是否齐全,有无缺漏。

    三、造价预控的尝试与做法

    按照施工图预算不能超概算原则,我中心在施工图预算编制阶段就积极对照批复的概算,对施工图预算造价进行预控。根据房屋建筑的特点,区分刚性造价部分(如土建的结构、保温、防水等)和弹性造价部分(装修档次,电气品牌档次高低等)分别进行施工图预算阶段的预控。

    1.在土建施工阶段,因土建部分属于刚性造价部分,该阶段各项人材机价格基本可以确定,有定额价和信息价可以参考,不可控的造价部分主要从工程量上的出入,如地下部分的土石方、桩基、排水等往往实际发生的工程量大于预算量,这里有客观原因,地下工程有不可预见性,在施工图预算阶段做好合理的安排,将大大降低结算价超预算价的几率。

    2.在项目进行到装修、暖通、智能化等具有弹性造价阶段,可控空间较多的专业工程时,进行投资控制初步审查,如发现有超概现象,将积极对装修材料档次、暖通档次及智能化的档次及系统进行调整,或反馈到设计,进行限额设计调整;

    3.合同预算科在施工图预算初稿出来后进行初步审查,对比概算造价,避免超概;并在评审期间与评审中心同步审查,发现解决清单漏算、少算,清单描述不清等问题,减少后续造价问题。如某信息中心、某医院工程,在前面工程对照概算顺利进行,但在室外配套工程预算初稿出来后,对照概算,大大超出批复概算,根据这一反馈,调整施工图设计,降低部分苗木和块料面层档次,使最终施工图预算降低到概算范围内。又如某技术用房工程,在弱电工程初稿出来后,造价达到1300万,后经过积极干预如减少一些不必要的弱电系统,并降低设备品牌档次将造价降至700万元,该项目后续的装修工程也有类似问题,在选择材料档次上,从高档降到中档,下降造价约250万元,可见设备材料档次影响造价的程度。

    4.某档案大楼,由于档案大楼的特殊性,该工程各楼层楼板需要承受的承载力大大高于普通办公用房单方承载力,故其钢筋、混凝土含量较普通办公楼有所增加,反映到其单方造价增加,致使该工程土建项目中标造价比概算偏高(通常情况下,土建部分中标造价对比概算低),发现这一情况后,我中心立即开展后续专业工程标前预控造价工作。

    5.我中心所代建项目中,幕墙工程都存在概算偏低的情况。由于幕墙工程的特殊性,有发生安全质量事故隐患存在的情况,省建设厅于2013年发布了关于幕墙更高的质量控制标准,造价进一步提高,特别是对玻璃幕墙中玻璃的质量要求进步一步提高。

    6.为应对设计变更和中标单位的不平衡报价的获取超额利润的影响,在合同中制定平衡不平衡报价的调价方式,避免由于变更引起,避免大幅造价增加。

    结语

    以上是建设中心在施工图预算编制阶段采取的提质增速与造价预控的尝试与做法,在实际运用工作中也发挥了积极的作用,对建设单位造价管理有一定的实际指导意义。

 

 

 

 

 

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