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市区住宅小区停车问题的思考

来源:管理员 时间:2012-12-24 9:58:00 作者:管理员 阅读 5860 次

    摘要:随着社会经济的快速发展和人民生活水平的不断提高,近年来,私家车数量与日剧增,大量的私家车涌进住宅小区,使得小区“停车难”、“停车乱”等问题日益突显,由此引发的矛盾纠纷也日渐激烈,停车问题已成为小区物业管理的一大难题。如何有效缓解市区物业管理区域停车问题,衢州房地产业协会参考了柯城区物管处的相关调研数据,并根据现实情况对小区停车问题的现状、原因等进行了认真研究、分析,探讨了有效解决“停车难”问题的对策。

市区住宅小区停车问题的思考

一、现状

(一)停车位供需矛盾突出。

根据柯城区物管处2011年的调查数据,截至20115月,市区被调查的84个小区中,小区业主户数为52589户,私家车拥有量为14822辆,平均3.55户拥有1辆私家车,小区总车位数11701个。从调查数据来看,84个小区停车位缺口3121个,缺口率21%。但从街道、社区、物业服务企业、小区业主等相关单位和个人了解到的情况和小区实际停车情况来看,小区停车位供需矛盾更为突出,预计缺口率达30%左右,有些车位少的小区,缺口率高达70%以上。

(二)停车位分布不均衡。

从调查的情况来看,各小区停车位配建比例不一,有些新建小区车位配建比例较高,尚有车位闲置无人使用,有些小区车位数基本可以满足车辆停放需要,如西区的部分小区入住率较低,停车问题还不突出,而有些小区车位数量很少,甚至一些老旧小区基本没有停车位,使得停车问题尤为突出,如荷花西区、丰林小区等当初按经济适用房指标建设,规划没有要求建设停车库(位)或停车位很少,而随着业主生活水平的提高和物业的二次交易,小区内私家车不断增加,停车问题异常突出。

(三)停车位使用不规范。

一是车位(库)未充分利用。部分小区的车位(库)因未售出、售出后业主未购车等多种原因被空置,还有一些业主改变车库用途,使得车库无法用于停车。未充分利用的车位(库)多为地下车位(),如世通华庭小区的地下车位()有时空置率高达60%。二是无序停车破坏小区环境。个别车主社会公德意识淡薄,不按车位停车,有的甚至将车辆直接停在绿化带上,破坏了小区环境,也引起了许多业主的不满。三是乱停车产生安全隐患。一些老旧住宅小区停车位少,一些业主把车辆停放在小区主干道和次干道上,影响了小区的消防安全和交通安全。

二、导致小区“停车难”的原因。

(一)汽车数量急剧增加。

小区业主购买的私家车数量迅猛增加,远远超过了小区配建的停车位(库)数,使得车位供需矛盾突出,停车秩序混乱。而且每个小区均有不同数量的公务车占用了小区车位,也加剧了小区停车难度,如世通华庭小区每天约有200余辆政府、企业公车停在小区内,而这些车辆均无固定停车位(库),占用的车位为小区公共停车位。另外,业主的私家车数只增不减,而车位(库)数是相对固定的,很难扩展,小区停车位供需矛盾只会越来越突出。

(二)规划滞后。

前几年的汽车保有量不像近几年增长快,一般住宅小区规划相对保守,缺乏完整科学、统筹协调的停车发展规划,周围也没有预留可以建公共停车场的土地。上世纪90年代建成的普通住宅小区,规划基本上都没有要求配建停车位(库),如斗潭东区。2000年以后新建的普通住宅小区,也由于车位(库)配建比例低,停车设施布局不合理,而难以满足快速增加的车辆停放需求,如紫荆花苑小区。《衢州市城市规划管理技术规定》第三十八条建设工程实施配建停车泊位规定:“普通居住区(每户建筑面积小于100平方米)小汽车停车位按每3户不小于一个泊位计算;二类住宅(包括高层住宅)小汽车停车位按1.5户不小于一个泊位计算;一类住宅(独立式)停车位按每户不少于一个小汽车泊位面积计算”。这个规定还是2004年制定的,现行技术指标已跟不上迅速发展的汽车行业和私家车增速。在实际建设过程中,只有少数项目高于规定指标配建停车位(库)。

(三)管理不规范。

一是物业服务企业缺乏有效管理手段。物业服务企业是依照与业主委员会签订的《物业服务合同》内容进行服务,其自行制订的停车管理规定,对业主并无约束力,因而对外来车辆随意进出、业主乱停车、业主有车库不用等问题只能提醒、劝导,对劝导不听的没有有力的管制措施。

二是业主自治作用没有得到有效发挥。根据相关规定,小区停车管理等公共事项需经小区过半数的业主通过才有效,在实际操作中,由于业主委员会的运行不畅及业主参与管理的主动性和积极性不高,业主委员会的作用尚未有效发挥出来。

三是地下停车位(库)没有得到充分利用。由于车位(库)价格问题等原因,一些业主有车却无车位(库),而有些业主虽有地下车位(库),却因为地面停车方便又不收费不愿把车子停在地下,还有就是开发商没有及时把未出售的车位(库)租给业主使用,这些都是导致地下停车位(库)未得到充分利用的原因,从而形成了“总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪象。而对于这些问题,物业服务企业和业主委员会都无能为力。 

(四)法律法规不完善。

停车管理涉及交通、公安、综合执法等部门,管理责权既交叉重叠,又分割脱节,而现有的法律法规对小区停车管理方面没有具体的条款,小区内交通管理主体也不明确。交警部门只管小区内的交通事故处理,综合执法部门只管违章占道等问题,而对于乱停车、车库改变用途等行为,却没有哪个部门有执法主体资格和执法依据。现在讲究“依法行政”,即使有哪个部门愿意参与小区停车管理,往往也是无法可依。

三、缓解住宅小区“停车难”的对策

(一)开拓创新,强化管理。

1、整合资源,改善停车环境。

已交付使用的小区要针对不同情况对小区和小区周边区域进行二次规划、改造,增加停车泊位。具体办法有:一是对住宅小区中规划应作为停车使用的场地进行全面的清理,尽快恢复其使用功能;二是在有条件的主、次干道和支路上设置停车泊位,并通过单侧停车、单向交通来缓解停车矛盾;三是通过改造绿地、闲置场地等设置停车泊位。如将部分草坪改造成嵌草砖停车场,通过调整草灌乔绿化比例、上墙上顶式植被、藤蔓式绿化等补偿绿化损失面积;四是一些位于市中心的小区和老旧小区停车压力特别大的,可以根据小区周边道路交通情况,划出区域建立夜间停车场,缓解小区夜间停车压力。如在有条件路段可开辟单行线,并设置单侧占道停车泊位,支路和街巷在不影响机动车、非机动车、行人通行以及确保消防通道宽度的前提下,可实施车辆单侧顺向停放;五是在不影响社会治安环境的条件下,政府可鼓励小区周边的单位在夜间或节假日向小区业主和社会车辆有偿提供车位,有条件的单位还可把所属空余地块改造成临时停车场,并对外开放。

2、建立收费政策,完善经营机制。

建立合理的收费政策也是缓解停车难问题的当务之急,在当前车多车位少的情况下,要有效地满足业主停车需要,就必须通过经济扛杆来合理分配公共停车位。物价部门应会同其他相关部门建立科学合理的收费政策,根据不同的小区,可采用“记时为主、记次为辅”、“地下高于路面、室外高于室内、白天高于夜间”、“外来车辆高于业主车辆”等原则,按区位和时段分别制定科学、灵活的收费标准,各小区可根据不同情况实行政府指导价或市场调节价。对开发商未出售的停车库(位)可制定相对较高的收费标准,鼓励开发商租给业主使用。

3、加强管理,规范停车。

规范有效的管理是缓解小区停车难的保证。一是小区业主委员会要根据小区情况及时制定业主公约和小区公共停车管理规定,并协助物业服务企业认真贯彻落实好相关制度;二是物业服务企业要认真按业主公约和小区公共停车管理规定,加强管理,如做好车辆进出登记工作,严格控制外来车辆的进出和停放;对小区业主车辆停放做好指导和督促,及时劝阻和纠正不正确的停车行为;引导有车库(位)的业主把车辆停放在自己的车库(位)内;严格禁止车辆停放在影响消防和交通安全的区域;三是加强公车停放管理。在未满足业主停车需求的情况下,单位公车一律不得占用住宅小区内的车位,业主委员会可以与公车所属单位联系,求得支持;四是对于有条件的小区可应用智能磁卡管理系统,业主凭缴费磁卡出入小区并停放车辆;五是政府可出台相关政策,鼓励开发商把未出售的车库(位)全面提供给业主使用。

(二)立足长远,科学规划。

面对汽车发展前景和种种停车问题,应立足长远,将解决停车问题最终发展成停车产业,停车规划也应纳入到在城市总体规划中。

1.在新区建设、旧城改造中科学合理地规划建设一些规模适宜、分布有序的停车场。

2.做好新建住宅小区停车规划,提高小区车位配建标准,鼓励开发商超标准配建车位。

3.对于停车特别困难的区域,可充分利用地下空间,建设公共停车场;四是发挥政府引导功能,培育停车产业发展。政府可开放公共停车场建设市场,在住宅小区周围优惠供应土地,按现行政策免征或少征停车场营业所得税,提供贷款贴息等优惠政策,吸引、鼓励和支持社会资本投资建设公共停车设施,实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环,培育停车产业的发展。

(三)建立规章制度,健全管理体制。   

要尽快出台《衢州市住宅小区停车管理办法》、《衢州市住宅小区停车收费办法》、《衢州市公共停车场经营管理办法》等文件,规范各类停车场、停车位的管理,规范停车行为和收费标准,明确各部门各单位在停车管理中的职责,形成统一、协调、高效的停车管理体制。

 

 

 

报:市委办、市人大办、市府办、市政协办、市委组织部、市纪委办、市作风办、市效能办,陈新书记、沈仁康市长、居亚平主任、俞流传主席、李剑飞副书记、江汛波副市长、杜康书记、诸葛慧艳部长、傅根友书记、赵建林部长、王延生副主任、占跃平副市长、陈建良副主席、谢土你副秘书长。

发:各县(市、区)建设局,城东分局、城南分局、西区工程建设管理局,局属各单位,局机关各处室。

审签:方正则                                       编辑:赵欣

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