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2014年市住建局城市建设和管理课题调研专刊十六(廉公并轨 租补分离——打造民生放心工程)

来源:- 时间:2014-11-18 14:46:00 作者:- 阅读 3429 次

衢州住房和城乡建设信息

2014〕第87

衢州市住房和城乡建设局办公室编   二〇一四年十一月十七日 

2014年市住建局城市建设和管理课题调研专刊十六 

廉公并轨 租补分离——打造民生放心工程

    摘要:公共租赁住房保障工作已成为现阶段衢州市住房保障的主要保障形式。为促进公共租赁住房的可持续发展,切实解决城镇中低收入家庭的住房困难问题,本文就公租房的保障标准和租金体系进行探讨,从可负担、差异化、公平性、激励性、便于管理等原则出发,积极探索适合于廉(公)租房并轨的分档保障标准、公租房“租补分离”租金体系及共有产权模式。

    近年来,随着衢州市住房保障工作的发展,廉租住房保障已经实现“应保尽保”。2014年度,根据住建部要求,衢州市结合当地实际已将廉租住房并入公共租赁住房保障(以下简称廉租房、公租房),实行“统筹房源使用、统一申请受理、统一配租管理、统一有序退出”的并轨运行管理模式。公租房已经成为现阶段衢州市住房保障的主要形式以及未来发展重点。能否构建起科学、高效、合理的公租房保障体系,直接关系公租房的可持续发展。而公租房保障标准和租金体系成为公租房保障体系构建中的关键环节。

    公租房保障标准的确定必须优先考虑原有的廉租房家庭,并进一步扩大住房保障的受益覆盖面。而公租房的租金定价体系,假如租金定价过低,则财政压力过大,难以确保住房保障工作的持续发展;假如租金定价过高,会引起公租房的闲置,造成资源浪费。因此,公租房保障标准以及租金体系的确立,已经成为公租房发展中一大难题。如何构建一个完善且可持续发展的公租房保障体系,从可负担、差异化、公平性、激励性、便于管理等原则出发,积极探索适合于廉(公)租房并轨的分档保障标准以及“租补分离”租金体系,强化监管,打造公开、透明的民心工程。

     一、衢州市现有廉(公)租房保障基本情况

     (一)衢州市住房保障工作现状。保障性安居工程是一项重要的民生工程,衢州市委、市政府始终把百姓的住房问题作为民生要务来抓,超前谋划,立足长远,稳步推进各类保障性住房建设。目前,衢州市已形成了廉租房、公租房、经济适用住房、城市旧住宅(危旧房、城中村)改造等多种形式的住房保障体系。截至2013年末,全市保障性住房受益总户数67309户,城镇常住人口保障覆盖率为17.4%。其中,廉租房累计受益家庭8453户,公租房受益家庭10225户,经济适用房受益家庭7355户,城市旧住宅(危旧房、城中村)改造受益家庭38586户。截至2013年底,衢州市本级公租房(含原廉租房)实际在保家庭共1779户,其中实物配租633户,租赁补贴1141户,租金核减5户。

    (二)2014年度公租房保障标准。20141月,根据《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保发〔201425号)的精神,衢州市实行廉、公租房并轨运行。申请2014年度公租房的家庭除符合其他申请条件外,根据家庭经济困难程度分成三档:一档家庭为持低保证、特困证的住房困难家庭。二档家庭为人均年收入低于15254元且未持有低保证、特困证的住房困难家庭。三档家庭为人均年收入高于15254(含)元且低于24406元的住房困难家庭。在公租房租赁补贴保障标准方面,一档及二档家庭中的特殊家庭,保障面积标准内每月每平方米补贴11.44元。二档其他家庭保障面积标准内每月每平方米补贴8.8元。

    (三)2014年度公租房租金定价体系。衢州市公租房的基准租金为按建筑面积每月每平方米6.6元计租,其中对于地段较为偏远或比较旧的公租房小区按建筑面积每月每平方米4.6元计租。同时,公租房的租金实行分档次计租,一档及二档家庭中特殊家庭保障面积内按每月每平方米0.9元计租,超出保障面积部分按每月每平方米2.0元计租。二档其他家庭及三档家庭保障面积内按各小区公租房基准租金计租,超出保障面积部分按各小区平均市场租金计租。各小区平均市场租金委托有资质的中介机构调查评估确定。

    二、当前存在的问题

    (一)廉(公)租房租金标准不同,容易造成管理效率不高等弊端。廉(公)租房房源统筹使用后,存在因原廉租房、公租房住户在同一小区内且在同一单元、同一层次、相同面积但租金缴纳标准不同,造成有些住户的不理解,甚至出现住户不愿意交租的抵触情绪,客观上造成管理上的效率不高等被动局面以及上述弊端出现。

    (二)原公租房统一的租金定价体系,缺乏公平性。公租房统一的租金定价操作简单、方便,有利于提高工作效率,但缺乏公平性。一是公租房统一租金定价体系,没有考虑承租家庭的经济收入条件的差异,对于二档其他家庭及三档家庭,在保障面积内统一按各小区的公租房基准租金计租,未充分照顾到同一档次内收入水平较低的公租房承租家庭。二是市本级公租房房屋租金差距较小。从而导致所有申请家庭在摇号配租时都愿意选择新的或者地理位置比较优越的公租房,造成旧的、位置相对较偏的公租房小区房屋不大受欢迎。

    (三)原有的租金缴纳及租赁补贴发放模式,造成动态监管困难。在租金缴纳方面,衢州市租金交纳方式是由住户提前将租金存入账户,银行按月代扣租金。假如承租家庭收入、房产等情况发生变化,住户已提前缴纳租金,要求住户补缴市场租金操作困难,难以实现动态监管。在租赁补贴发放方面,自20146月始,衢州市住房租赁补贴每个季度发放一次,如发现公租房保障户家庭情况发生变动不符合保障时,立即停发下一个季度的住房租赁补贴。但是一个季度的周期太长,当申请家庭不符合保障时,无法立即停发补贴或追回已发租赁补贴。

    (四)原公租房租金体系不完善,退出管理困难。对于不符合住房保障条件或违规使用保障房的家庭直接解除合同,限期退回保障房。在过渡期内,提高公租房租金标准,过渡期结束后,应立即退回保障房。但是在实际工作中,部分公租房保障家庭,在经过一段时间后,收入状况会得到明显改观,或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房,不再符合相应的住房保障条件。但他们仍不愿退出租住的公租房,管理人员仅能依靠多次上门做政策宣传和解释工作,收效甚微。由于租金体系设计不够完善,大部分承租家庭不会主动退房而存在退出困难问题,如向法院起诉,则碰到法院以“行政合同纠纷”为由不予受理的问题;如采取租金调整并按市场租金标准计租的方式,则出现有些住户难以接受的现象。

    三、公租房并轨新模式及“租补分离”租金定价体系的构想

   (一)完善保障标准,促进廉(公)租房并轨发展。

    1、统筹房源管理,公平善用廉(公)租房资源。2014年度廉(公)租房实行并轨运行后,在房屋建设方面,原廉租房项目的建设规划将纳入公租房统一建设管理,确保项目的建设数量、质量等。不应减少项目建设数量,导致公租房建设项目缩水。在公租房的申请受理方面,廉(公)租房统一申请受理渠道,审核准入程序,减少了部分住房困难家庭区分申请廉(公)租房的麻烦,简约工作程序,提高办事效率。在公租房的分配方面,不再区分廉(公)租房的房源,统一分配,统一管理,合理利用房源,有效的避免了公租房房源不足,廉租房空置的现象。

    2、分档梯度保障,实现保障对象无缝覆盖。廉租房、公租房并轨运行,并非简单的“统一”,而是有机结合。一是在申请受理中,根据申请家庭的困难程度不同进行分档。一档申请家庭为持《低保证》、《特困证》的住房困难家庭;二档申请家庭的人均年收入标准应低于三档申请家庭(具体收入标准根据当年的实际情况确定)。二是实行差别化的租赁补贴方式。对符合公租房保障条件的申请家庭,放弃实物配租的一档家庭及二档家庭中特殊家庭保障面积内的租赁补贴标准应高于二档其他家庭,体现公租房补贴差异化,优先保障社会弱势群体以及城镇最低收入住房困难家庭的利益。三是实现每一个档次之间的有效衔接。一方面实现保障对象无缝覆盖,形成较为完善的公租房申请受理档次,让不同困难程度的申请对象享受不同的保障标准。另一方面,根据申请家庭收入、住房等条件的变化,动态调整他们享受的档次,对家庭收入条件变好的保障家庭降低租赁补贴标准,直至按市场租金缴纳,对于不再符合准入条件的家庭则令其退出公租房保障。

    3、应保快保,逐步扩大受益覆盖面。廉(公)租房的“并轨”应充分考虑到实际情况,一是实行“老人老办法,新人新办法”,原享受廉租房保障家庭,在房源配租以及租赁补贴发放等方面,如原有标准更优厚,可继续享有原有的优惠政策。二是在房源紧缺、财力有限的情况下,需优先保障一、二档家庭,三档家庭给予逐步保障。同时,根据社会经济的增长情况,逐步放宽住房保障准入标准,把新就业大学生及外来务工人员纳入政府投资项目的住房保障范围。

  (二)推行“租补分离”的租金定价体系,促进公租房可持续发展。

    1、“租补分离”租金定价模式的构想。廉(公)租房并轨运行后,应按照政策保障和市场运作相结合的保障方式,积极推行公租房的“租补分离”模式。即公租房承租户按房屋所在区域同类住房的市场平均租金水平标准交纳房租;市住房保障管理部门根据承租家庭的收入(困难)情况、保障人口及面积等因素不同,分档确定和发放租金补贴,实行“先交后返”。承租人不再符合公租房保障条件的,停止发放租金补贴。一是明确保障对象租金交纳额度。住房保障机构委托具有资质的房地产评估机构,对不同地段、不同类型、不同楼层的保障性住房进行租金评估,明确每套保保障性住房的市场租金。保障对象根据其自身的收入水平、个人对住房的偏好选择合适的公租房。每个公租房承租家庭所需要支付的实际租金等于每户承租房屋的总面积乘以所在区域同类住房市场平均租金,然后考虑一定的楼层、朝向等系数。二是确定保障对象的租金补贴额度。保障对象的情况千差万别,在对公租房承租家庭收取租金后,要对其发放租金补贴,从而实现租金可负担。租赁补贴要根据保障对象的收入水平、家庭人口等因素,实行“逆向梯度”的租赁补贴,即经济收入水平越低的住房困难家庭,租金补贴的额度越高。公租房每月租金补贴等于每户保障面积标准减去原有的住房面积后,乘以所在区域同类住房市场平均租金标准,考虑一定的楼层、朝向等系数,然后乘以一定的补贴系数。(公租房补贴系数参考:一档家庭80%-95%,二档家庭60%-75%,三档家庭30%-55%

    2、公租房实行“租补分离”租金定价体系的益处。一是租金定价体系更科学,符合可负担、可持续原则。“租补分离”的租金定价模式,改变过去统一按优惠租金计租的方式,政府补贴由“暗补”变为“明补”,并充分考虑了公租房保障对象的支付能力,通过租金补贴的方式,减少公租房承租家庭的租金交纳压力,减轻住房负担。同时,有利于明晰政府对保障对象在租金方面给于的补贴和投入,体现保障房的市场价值。另外,公租房承租家庭定期交纳市场租金,缓解了财政的经济负担,也有利于鼓励社会力量参与公租房建设运营,确保公租房运营主体有充分稳定的现金流,促进市区公租房的可持续发展。二是补贴发放差异化,体现公平性、动态性原则。通过实行公租房“租补分离”的租金定价体系,根据享受公租房保障家庭的经济困难程度,实行具有梯度的租金补贴。这种补贴模式在帮助公租房保障对象解决住房困难问题的同时,使收入、人口和类型不同的住房困难家庭比较公平的获得公共福利,享受公租房住房保障。三是退出管理更便捷,可控性、操作性强。“租补分离”的“逆向梯度”的补贴发放形式,具有一定的激励性,有利于引导公租房承租家庭平稳退出住房保障。公租房实行“租补分离”之后,可根据公租房承租家庭收入水平的提高,逐步减少公租房补贴额度。对于不再符合公租房承租条件的家庭,可利用停止发放租金补贴进行有效调控,促使其逐步退出公租房保障,便于保障性住房退出管理,避免走“直管公房”退出难的老路。对退出后欠租的,公租房的运营单位可直接以民事诉讼的方式向法院起诉,追缴所欠租金,且无任何法律障碍,更有利于公租房的后续管理。

   (三)探索公租房共有产权模式,切实解决城镇中低收入家庭住房问题。在廉(公)租房并轨运行的基础上,积极探索公租房的共有产权模式。公租房承租家庭住满一定的年限后,可以按照市场价格的一定比例购买保障性住房,与政府实行产权共有。公租房承租家庭购买满一定年限后可以上市转让或者出租,上市转让的,按照一定的比例向政府缴纳增值收益。公租房实行共有产权模式切实解决城镇中低收入家庭的住房问题,同时也可适当缓解政府在公租房资金投入上的压力。

    (四)完善配套制度建设,打造公开透明的民生工程。一是积极出台鼓励企业等社会力量参与投资建设公租房的相关政策,形成“政府主导、企业参与”的公租房投资建设模式,减轻政府建设公租房的负担,确保公租房的长效发展。二是建立市民政、工会、残联、公安、交通等多部门的公租房收入审核联动机制,加强多部门配合审核公租房申请家庭的收入、住房等情况,确保审核结果公平、公正。三是完善信息公开制度,加强信息平台建设,通过衢州市住房保障网、衢州市建设信息网等信息平台,按照公租房分配对象公开、分配结果公开等“七公开”制度,做好公租房信息公开,打造公开、透明的公租房“阳光工程”。四是完善门禁系统等配套设施建设,便于退出管理。例如2014年度衢州市本级住房保障项目锦西家园的每户住户的房门口安装了两道锁。一旦住户不符合公租房的准入条件时,公租房的房门即被锁住,提醒住户自行退出公租房或按时交纳租金。五是强化监督检查,制定相应的公租房监督检查机制。一方面住房保障管理部门应定期进行廉政风险自查,牢筑廉政防线。另一方面对公租房承租家庭的住房、收入等情况进行定期核查,及时处理不再符合公租房准入标准的家庭。同时,公开公租房投诉举报热线,对于群众的投诉及时办理,并公布办理结果,全面接受社会监督。

    从公平性、激励性、可持续、可负担以及便于操作等原则出发,在廉(公)租房并轨运行的基础上,明确公租房分档次保障标准,积极尝试“租补分离”的租金定价机制。并探索公租房的共有产权模式,强化制度建设,形成较为完善的公租房保障体系,进一步推进公租房可持续发展,打造公开、公平、公正的民生放心工程。             

                    

 

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