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2014年市住建局城市建设和管理课题调研专刊三十 ( 盘活农房资产,助推农民圆梦)

来源:- 时间:2014-12-26 10:26:00 作者:- 阅读 6833 次

衢州住房和城乡建设信息

2014〕第113

衢州市住房和城乡建设局办公室编 二〇一四年十二月二十四日

 

2014年市住建局城市建设和管理课题调研专刊三十

盘活农房资产,助推农民圆梦

    摘要:农村房屋产权改革是当前新农村和城乡一体化建设进程中备受关注的主要问题。“确权”是整个“产权改革”的基础。本文通过对柯城区五个村的摸底调研,揭示了当前我区农房确权登记面临的主要问题,提出了开展农房确权登记和交易流转的几点建议,以期为规范全区乡镇房屋的产权产籍管理提供理论与实践依据。

    习近平主席在十二届全国人大一次会议闭幕会上发表重要讲话表示,中国梦归根到底是人民的梦,必须紧紧依靠人民来实现,必须不断为人民造福。我国是一个农业大国,农村的发展程度决定着我国的整体发展,中国梦的实现不仅仅要看中国的城市发展,更要落实到农民的幸福感问题上,老百姓的中国梦实现了,我们才是真正切实地实现了中国梦。实现这一切美好的梦,关键在于发展经济,尤其是农民收入的增加。而发展农村经济、促进农民增收的关键在于有效解决农民在发展生产中的借贷难问题。在中国广大农村地区,农房已成为农民财富积聚的主要载体,也是农村集体经济组织的重要资产,如何盘活农房资产是解决借贷难的关键所在。现以柯城区石梁镇坎底等五个村为例,对农房产权登记情况进行剖析、提出存在的问题及原因,并就农房产权登记及如何盘活农房资产提出几点建议。

    一、柯城区农房产权登记基本情况

    通过对柯城区石梁镇坎底村、石室乡新东村、万田乡余家山头村、沟溪乡余东村、九华乡关溪村的农房确权发证工作进行摸底调查,结合区住建局、区国土分局、区规划分局监管分析平台的查询结果分析得知,五个村共有农房1842幢,其中1664幢农房办理了土地证,1287幢农房办理了规划审批手续,但仅有113幢农房办理了房屋登记手续,农房的实际登记发证率仅为6.1%

    二、存在的问题及原因

    随着《物权法》《房屋登记办法》等法律法规的出台,农户的权属保护意识进一步增强,对农房确权的呼声也越来越高。但农村住房确权工作涉及面广、工作量大、历史遗留问题千差万别,情况十分复杂。通过前期的摸底排查发现,目前五个村农房登记主要存在以下几方面的问题。

    (一)关于建房手续不齐全或超面积房屋的确权问题。以上问题主要表现在两方面:一是建房未经任何审批手续,房屋属于违章建筑,无法办理房屋初始登记;二是新建房屋超高或超面积,提供的规划审批资料与实际建房情况不相符,导致无法办理房屋登记。究其原因,主要体现在以下几方面:一是农户法制观念淡薄,对建房政策了解不够甚至一无所知。农村法制宣传教育不够深透,还存在片面性和局限性。依法建房观念,在许多人的头脑中是“一片空白”,“法盲”大有人在,这是导致农村违章建房有增无减的一个重要原因。二是受利益驱动影响,低投入、高回报导致跟风搭建。城郊结合部随着城镇化、工业化的不断推进,房屋租金也不断攀升,诱使很多人在原有房屋的基础上升建、扩建。有的农户看到别人升建、扩建非但没有被查处,还有可观的出租收入,甚至在土地征用拆迁时还能得到一笔补偿,于是也开始跟风搭建。三是管理体制不顺。由于村镇执法力量有限,部分村干部又碍于人情面子放任村民违规建房,这也是造成不能及时发现和查处违规建房的原因之一。

    (二)关于建房资料缺失的房屋确权问题。据了解,很多农户未申请办理房屋初始登记,是因为无法提供办登记所需资料。这一问题的产生,基于以下两点原因:一是由于历史原因,农村部分老房子修建时,我国农房管理的法律法规尚不健全,管理机构也不完善,很多农户并未办理用地、建房手续。二是部分农户因继承、搬迁等因素造成建房资料遗失。

    (三)关于农户拥有新旧两处房屋的确权问题。通过对五个村摸底调查时发现,仍有一些农户同时拥有新旧两处住房,造成这种状况的因素很多。一是历史原因,法律法规不健全,管理松懈造成的。二是建新不拆旧,近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建,新房建成,旧房未拆,造成了事实上的一户多宅;三是由于继承、赠与等原因造成一户多宅。

    (四)关于产权不清有纠纷房屋的确权问题。随着农村城镇化进程不断推进,农户的法律意识、维权意识也逐渐增强,这就导致众多宅基地房产问题浮出水面,农村房产的纠纷也明显增加,如家庭内部的财产纠纷、邻里的相邻权纠纷等问题,这些问题直接导致房屋产权不清,也是制约农房登记工作开展的原因之一。

    (五)关于农户产权登记意识不高的房屋确权问题。上述问题产生主要基于两方面原因:一是农户法律意识淡薄。五个村的调查结果显示,土地的登记发证率为90.3%,但农房的登记发证率仅为6.1%。大多数农户认为宅基地是一种私有财产,有了土地证就能认定土地上的房屋归自己所有,因而办房产证意义不大。二是缺乏农房交易流转方面的优惠政策。现行政策和法律法规明确禁止城乡居民之间或者不同集体经济组织之间进行宅基地流转。《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”,尤需注意的是,与国有建设用地使用权的有关规定相比,宅基地使用权中不含收益的权利。就全市其他县(市、区)目前的情况来看,集体土地上房屋的房产证无法进行银行抵押,解决不了资金周转的问题,因而大多数农户认为办理房产证没有什么用途。

    三、推进农房登记及流转的意见和建议

    农房登记是一项事关农村经济发展和广大群众切身利益的大事。为了推进农房登记工作的顺利开展,通过前期调查摸底,对农房登记发证工作存在的问题进行了研究。现按照“尊重历史、面对现实、分类处理”的要求,就农房登记发证及交易流转提出以下几点建议:

    (一)规范农房登记的几点建议

    鉴于柯城区自1994年起农房建房审批逐步规范,建议以1994年为时间节点,为已取得土地使用权证的农房登记分类提供依据,以便规范登记,具体如下:

    一是1994年以前建成、没有审批手续的农房。由村、乡出具相关证明材料,报规划部门核实确认,由房管部门办理房屋登记。

    二是1994年以后建成、没有审批手续的农房。农户到相关部门补办相关建房手续,再申请办理房屋登记。1994年以后经审批建成但超出审批范围的农房,建议补办超建部分审批手续,再申请办理房屋登记。

    三是超建部分超过审批面积上限而无法补办审批手续的,考虑到合法建房部分的确权问题,借鉴其他地市的做法和经验,登记部门仅对合法产权面积给予登记,对于超出部分在房产图上打阴影,并在附记栏里进行标注。

    (二)开展农房交易流转的几点建议

    党的十七届三中全会决定“土地承包经营权可以流转;符合土地利用总体规划、依法取得的农村集体建设用地也可以流转”。这一决定为农村改革指明了新的方向。建议积极探索农房交易流转方面的政策,解决农户融资难、贷款难、担保难等问题,盘活农村经济,从而调动房屋权利人申请房屋权属登记的积极性。具体如下:

    一是探索建立农房产权交易流转体系。建议政府出台相应政策,对农房产权交易登记给予政策支持,划定可交易流转区域或范围,如所在乡、镇间可互相交易等,登记部门对交易流程进行进一步细化和规范。

    二是探索出台农房抵押融资政策。建议与金融机构联合发文,出台农房抵押政策,考虑有两套(含)以上农房的农户可以办理农房抵押贷款。

    三是加强部门间的沟通协调与配合。农房可以实现贷款融资担保,势必会涉及农房抵押登记及抵押权实现的物权变动等情况,因此金融、法院、房管等部门、单位要加强沟通协作,对于农房抵押权登记行为等需司法部门予以认可。对于实现抵押权的拍卖处置,房管部门应积极配合执行。

    (三)调动农户申请房屋登记积极性的几点建议

    根据《房屋登记办法》的规定,房屋登记依申请而启动。建议:一是加大农房产权登记的宣传力度,可通过电视、广播、网络、报纸等媒介,大力宣传相关政策法规,重点向农户宣传房屋登记重要性,让产权观念深入人心,增强人们的法律意识。二是提供便民服务。根据本地实际,为办理房屋登记的农户提供上门服务,并简化办事流程。三是提供惠民服务。农房确权登记涉及测绘费、工本费等费用,建议结合本地实际情况给予一定补贴,减少或免除相关费用。

    实际上,早在上个世纪80年代,浙江乐清等地就已开始了农房产权登记及抵押流转方面的探索实践,并取得了一定成效。我相信,随着城乡发展一体化不断推进,农村经济体制改革不断深入,农房资产的盘活必将激发农村金融活力。随着农民的收入来源渠道增多,农村梦的实现将会越来越近,将来中华民族伟大复兴之梦也必将实现。

 

 

 

 

 

 

 

 

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