正文内容

·当前您的位置:首页 -- 正文内容

2014年市住建局城市建设和管理课题调研专刊二十 (开化县物业管理工作现状分析与发展的思考)

来源:- 时间:2014-12-11 15:17:00 作者:- 阅读 12509 次

衢州市住房和城乡建设信息

2014〕第98

衢州市住房和城乡建设局办公室编     二〇一四年十二月十日 

2014年市住建局城市建设和管理课题调研专刊二十  

开化县物业管理工作现状分析与发展的思考


    摘要:物业管理工作与市民生活息息相关,如何规范物业管理,优化居住环境,提升民市生活质量,作为行业主管部门一直在努力探索。本文立足开化当前物业管理工作现状,深入分析存在的困难问题,对促进物业管理行业规范发展作一探索思考。

    物业管理作为一种新型行业,随着城市建设和城市化进程的推进,逐渐得到了蓬勃快速发展,也为提升城市居民生活质量作出了贡献。但是,由于行业企业规模实力、管理水平参差不齐,企业与业主纠纷较多,物业服务效果差距明显。本文从开化当前物业管理工作现状出发,对促进物业管理行业规范发展作一探索思考。

    一、开化物业管理现状分析

    1、物业服务企业数量从少到多,行业规模不断壮大。截至目前,全县从事物业服务的企业有13家,其中贰级资质1家,叁级资质企业6家,暂定叁级资质企业6家。从业人员190多人,其中40人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称,其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员。

    2、物业意识逐步加强,新建小区物业覆盖率到达100%。开化物业管理工作起步于2003年,经过多年的发展壮大,全县新城区物业管理覆盖率已达75%,新建小区物业覆盖率达到100%,全县共有物业化管理小区28个,管理面积突破100万平方米,2012年以来新建的东方广场、金溪湖、同欣?御景园、玉屏苑、国际花园、水岸枫庭6个小区均配套专业化物业管理。

    3、坚持改造整治相结合,稳步推进旧小区物业管理。县城区共有64个旧住宅小区,分属于5个社区,由于各种原因改造前均未实施物业管理。2010年开始,在县城区范围内实施了旧住宅区整治及物业管理改造工程,以望江小区作为旧住宅区整治的试点小区,以清理乱搭乱建、乱停乱放为重点,开展环境设施、物业用房、绿化、美化和亮化配套改造,实施地下管网更新和小区封闭改造。截至目前全县共改造完成5个老旧住宅小区,其中望江小区已有物业服务企业入驻实施专业化物业管理,其余小区主要以社区和业主自治为主的自主式物业管理。

    4、严格执行物业基金缴存使用政策。截止2013年,全县累计归集物业维修金2700余万元,提取使用190余万元。为推动我县物业维修金信息化管理,加强物业维修金的监管,提高物业维修金缴存和使用透明度,引进了新一代物业维修金管理系统,并于20104月份正式投入使用。

    5、完善物业政策制度,推进物业服务行业规范发展。先后制订出台了《开化县物业服务收费管理办法》、《开化县物业管理市场准入制度》、《开化县物业管理服务考评办法(试行)》、《开化县住宅小区交付使用条件备案管理制度》、《开化县物业管理用房配置若干规定》等一系列政策规定,为促进全县物业管理规范化,提供了政策依据。同时,为更好规范业主委员会、建设单位及物业服务企业等行为,推行物业管理市场化运行,结合县城实际,拟定了《开化县物业专项维修资金管理实施细则》、《开化县物业招投标管理暂行办法》、《开化县物业区域相关共有实施设备管理实施细则》、《开化县物业保修金管理实施细则》和《开化县城区住宅区物业管理实施办法》等规范性文件,并报请县政府审查。

    6、依法加强行业监管,努力保障业主与企业合法权益。县住建局作为行业主管部门,依法履职,切实加强行业监管,多次开展政策法规宣传,组织从业人员教育培训,及时协调解决企业与业主之间的纠纷。严格要求物管企业的经营行为,严禁没有资质的企业从事物管经营,为我县的物业管理企业提供一个良好的经营环境。同时,积极推进物业管理示范小区创建工作,御龙家天下小区于2011年顺利通过市级物业示范小区实地审查,成为我县第一个市级物业示范小区,树立了物业服务的风向标。

    二、当前物业管理存在的主要问题

    (一)小区建设先天不足。主要表现在以下几方面:

    1、小区配套设施建设滞后。早期开发的小区基本上没有配备必要的物管用房及活动场所,公共停车位严重不足,绿化面积小且人为破坏的多,污水管网、燃气管道、小区道路等市政设施缺乏或破坏严重,居住环境较差。新建小区设施配备相对齐全,但维护管理成本高,与物业维修专项资金缴纳标准偏低矛盾突出。

    2、物业维修经费短缺不足。物业维修专项资金主要用于房屋共用部位、设备、设施保修期满后小修以上的维修、更新,涉及的公共部位范围广,物业维修资金不足问题日益显现:一是物业维修所需资金量大。对一些超过保修期的小区共用设施设备的排查,发现一些小区消防设施、监控设施多数已瘫痪,道路破损、下水道堵塞、地下水管漏水等比较严重,电梯、二级供水、绿化、健身器材、路灯等均存在不同程度的损坏,小区自身的物业维修资金难以承受。二是维修资金续筹范围窄。根据规定,小区的消防、监控、道路、屋面等的修缮资金需求量较大,应该符合动用部分物业维修资金本金的要求,但如果资金续筹不到位,则小区后续管理将进入进一步的恶性循环。调查发现,一方面是业主委员会成员没有时间、没有精力、更没有能力在短期内完成资金续筹;另一方面是业主的意识和配合程度远远不够。

    3、房屋建筑质量参差不齐。由于几年来火爆房地产市场带来的负面影响,部分开发企业设法拿地开发,追求利润而疏于质量管理,致使房屋在交付使用后出现许许多多的质量问题无法弥补。房屋漏水、地面塌陷、绿化草率、配套简单等等问题经常出现,最终问题都归集到物业管理,导致物业企业骑虎难下、进退两难。

    (二)验收交接缺乏衔接。商品房开发项目的验收分为竣工验收和交房验收两种,竣工验收是指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格资料、数据和凭证。交房验收是指开发商在取得相关部门竣工验收凭证后,在将房屋交付给业主之前由物业带领业主实地验房的过程。目前我县商品房开发项目的验收和交接存在以下问题:

    1、相关职能部门缺位。一个小区建设大到房屋建造、市政配套、路灯路面、园林绿化、环保措施、供水供电、通讯、消防、监控等,小到门岗设置、垃圾桶配置,可以说是包罗万象。但在施工监督和验收过程中市政、园林、环卫、水电、通讯、路灯、甚至消防部门均出于缺位状态。

    2、物业前期参与度低。小区所有前期建设、配套、绿化以及后续业主装修、保安保洁、维护维修等在房屋交付使用后全部纳入物业管理中。市场调查发现,担当后续管理的物业管理企业因为大部分属于开发公司派生的子公司,因此在前期参与程度上几乎为零,导致后续管理中出现头痛医头、脚痛医脚的状况在所难免。

    3、物业交接不到位。根据住房城乡建设部《物业交接查验办法》规定,在物业企业现场查验前,建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图、共用设施设备技术资料、物业质量保修文件等一些资料,物业企业根据资料清单对公共部位、公共设施设备进行现场检查和验收。但在调查中发现,小区前期物业是开发公司属下子公司的,该项工作基本没有,前期物业为其它物业企业的,因为前期物业费由开发公司支付,大部分企业也只是停留在部分、表面验收的程度。

    4、业主验房意识不强。调查中发现,绝大多数业主在接收房时,只关心自己购买的房屋是否渗水、墙体是否开裂、水电是否通畅,极少有人关心整个小区的配套设施设备是否完好无损、小区绿化是否满意、路灯、垃圾桶装放是否合理等公共配套问题,只有入住之后才能发现不足之处,但为时已晚。

     (三)后期管理困难重重。物业企业整体素质不高、管理手段单一,个别业主缺乏有偿服务意识等等,都对物业服务行业带来了种种困难和挑战。

    1、物业企业资质整体偏低,从业人员素质不高。目前全县各物业服务企业只有杭州华群一家为贰级资质,其余均为叁级及暂定叁级资质。企业资质偏低,相对应的专业人员偏少,管理理念、管理水平均处于低级阶段。目前来说,全县目前物业从业人员大部分属于“老弱病残”行列,而且往往还一身兼数职。缺乏相应的专业知识不说,有些连基本的服务素质都很难达到。

    2、物业企业管理水平不高,管理手段比较单一。现有物业企业大部分都是近几年新注册的,除申请资质必须达到的要求外,大部分从业人员还处于无证状态。物业企业对企业人员管理和小区各项服务项目均处于摸石头过河的状态,管理经验远远不足,业主得不到质价相符的物业服务,管理水平有待大幅度提升。同时,物业服务多数集中于小区内部卫生保洁、门卫值勤等,服务内容单一。

    3、业主对物业服务了解不够,有偿服务意识欠缺。多数业主因为对物业管理缺乏足够的理解,往往把开发、建设单位的责任一股脑儿全部归入物业,只要自家房屋或小区管理中出现任何问题都将成为业主不交物业费的理由。在前几年,开发企业为了促销都向购房人承诺免交1-2年的物业费,业主在没有交物业费的前期下同样享受物业服务,小区物业管理矛盾纠纷较少。但随着免费服务期的结束,少数业主连卫生费都不自觉缴纳,对于少则几百,多则几千的物业费,更加难以接受。同时,由于业主服务费不交或不按时交,影响了物业服务企业经营利润,企业一旦亏损,“弃管”就成了“杀手锏”\。 

    4、业委会职责不明确,物业管理与服务矛盾突出。由于广大业主对业委会理解不够,绝大部分业主和部分业委会成员都认为业委会只是为业主维权的,对自身职责了解甚少,部分成员一味偏袒业主利益,在出现矛盾纠纷时没有很好起到调解作用。物业企业在日常管理中,对小区内违章搭建问题只能动之以情、晓之以理,管多了又怕得罪业主,引起更多、更大的麻烦,管少了跟风现象又严重,也会引起没有违章搭建业主的不满,因违章搭建造成收费难的现象较普遍。

    三、进一步提升全县物业服务水平的几点思考

    (一)优化小区规划设计,突显合理性、前瞻性。随着规划理念的深化和市民对居住环境要求的提高,小区建设不断呈现出规模化,档次也越来越高,配套设施也越来越俱全。但对一些细节设计,细微考虑还有欠缺之处,如机动车位不足,增加了业主入住后小区停车、出行的难度;绿化仅考虑面积,对四季树木的合理搭配、小区树木的防虫、防旱、防冻等后续管理考虑小;小区水系带来的积水污染、管理成本以及业主的安全问题;小区出入口、单元门出入等职能系统的运用等等。如果在前期设计、建设过程中能对小区配套的各项内容进行合理配置,后续管理工作会减少许多的矛盾和问题。

    (二)物业服务提前介入,实现规划、建设和管理相结合。规划、建设与管理脱节是造成小区物业管理滞后的主要因素,其主要表现为规划建设与管理各自为政、互不衔接,以及管理者不参与验收交接,小区交接不规范无具体标准。物业服务企业提前介入小区的规划设计,可以从实用、美观耐用、安全、方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等方面提供参考,能够增强小区设计的前瞻性。物业服务企业对物业开发全过程参与,能做到“兵马未到粮草先行”,为小区的今后管理奠定了坚实的基础,物业服务企业参与工程验收,可为后续管理少留后患。

    (三)健全部门联动机制,逐步解决物业管理中的难点问题。不管是因为先天不足,还是因为后天营养不良,目前全县各小区均出现许多单个部门无能力解决的各类问题和矛盾,业委会或物业企业更是无能为力。只有政府牵头建立部门联动机制,齐心协力共同解决才能收到一定的效果。一是建立部门联席会议机制,完善联合验收制度,并定期召开会议,研究解决具体问题困难,逐步建立行业监管长效机制;探索建立机关事业、国有企业人员不缴纳物业费的惩罚制度,未按期交纳的人员由组织部门向人员所在单位进行通报,并纳入部门年度考核;二是加强行业监管,整合物业企业,引进外地规模化的物业企业和经营理念,并适当提高物业服务企业准入门槛,将一批综合素质偏低的物业企业清理出行业队伍;三是加强教育培训,提升物业企业服务水平。通过学习培训、评比考核和讲座、座谈等方式,提高从业人员素质和服务水平。

    (四)逐步提高物业维修专项资金的缴费标准。每平方米20元商品房物业维修专项资金缴费标准是2003年制定的,一直沿用至今。如今不说各小区公共配套设施越来越齐全、业主对物业的要求越来越高,就是人工成本也已经几次翻番,一套100平方米的住宅,2000元维修资金要保障70年的使用寿命,还要分担整个小区共有设施设备、消防、道路等等的维护、检修,资金短缺显而易见,维修滞后在所难免,后续保障力不从心可想而知,提高标准迫在眉睫。

    (五)加强宣传力度,进一步深化物业与有偿服务意识。深入开展物业服务知识宣传,通过宣传册、知识问答连载、互联网、横幅标语、知识竞赛等形式进行物业知识宣教;通过电影进小区、业主节假日活动竞赛等活动进行消防知识、电梯维保、交警车辆规范停放、安全出行等专题知识宣传;通过典型案例的报导传递正能量。以广泛的宣传,让物业知识深入人心、家喻户晓,让更多的主业理解支持物业服务,积极营造物业行业健康发展的社会环境。

 

 

 

 

 

版权所有:浙江省衢州市住房和城乡建设局 备案序号:浙ICP备11030249号 联系电话:0570-3025644 3034465 网站总访问量: